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外媒:中美贸易战休兵带火全球股市 市场乐观情绪上升

来源: 南方日报网络版     时间: 2019-08-22 04:01:08
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万象城娱乐登录:10年后,“百万现金”与“百万房产”哪个更好?行家让我坚定选择


  10年后,“百万现金”与“百万房产”哪个更好?行家让我坚定选择

   如果不是房子价格这些年不断上涨,相信没有多少人愿意把多余的闲钱投在房产上。房子,在今天不仅是我们刚需购房者的需求,也是为数众多的投资者需求。房子作为一种固定资产,不仅具备居住功能,还是各类闲置资金的载体,具备了保值增值功能,是实实在在的金融工具。不过,伴随着房价不断创出新高,伙伴们也开始意识到房产还可能存在风险,比如说常常挂在嘴边的“日本上世纪90年代楼市大崩盘”。当然,还有乐观派,从来不会觉得中国楼市有什么大问题。正是这两种观念交织一起,让我们不少人想弄清楚一个问题:“面对不断增加的收入,不断贬值的压力,究竟该不该换成房产?” 如果时间可以倒流,我们很多人一定会“砸锅卖铁”尽量买房。按照这些年房价一浪高过一浪的势头,别说10年前,就是在这波楼市的起始年2015年时,当年全国新建商品房销售均价6793元/平方米,而到2018年时房价涨到8736/平方米,仅仅3年时间,全国商品房销售均价提升了28.6%,年均增长9.5%,这是任何理财产品都无法达到的高度。何况,由于这个价格是包含全国所有城镇的住房,从实际来看,只要我们生活在稍微可以的城市,其价格是远高于这个平均涨幅的,少则涨50%,多则翻倍,甚至更多。 这样的好事还会再次重复吗?房价在短时间内快速上涨,让我们一些已购房者吃到了甜头。不过,也正是这种暴涨,让我们不少人后怕,部分人选择了兑现,毕竟拿到手的钱才算是真的赚到。有退出者,就必然有进入者。这不,今年刚开春以来,楼市又掀起一阵暖风,首先是前期调整较多的地区和部分热点城市来了场“小阳春”,接着是各地开花的土拍市场持续升温。新房市场和土地市场遥相呼应,互为助力,你房唱罢,我方登场。不过,在国家“一城一策、因城施策”主导下,楼市自然不会掀起大浪来。当然,这仅仅是在短期内的权宜之计。如果我们把这个周期放长至未来10年,通过分析影响楼市或者房价的关键因素,又会推导出一个什么结局呢?10年后,“百万现金”与“百万房产”哪个更值钱?行家让我坚定选择。 第一个问题:房价到底是涨还是跌?如果说未来10年房价比现在低,现金和房产比较的答案自然揭晓,现金胜。不过,这个答案显然不会那么简单。原因在于三点:一是我们习惯了多年的房价上涨,房地产在经济中的贡献有目共睹,在经济发展关键期,房地产市场不能太冷,我们提得最多的就是“保持房地产健康平稳发展”,所以,肯定还是要发展的;二是土地收入是我们当前大多数城市难以割舍的重要财源,否则,我们特别花钱的轨道交通如何建设?城建水平如何提升?弄不好在城市竞争中还可能掉队!这个责任是谁也无法承担的;三是老百姓大部分的财富都在房产上,这是当前投资渠道狭窄状态下的无奈之举,更何况在这样一个“未富先老”的时代,资产价格大幅下跌可不是闹着玩的。 此外,这轮房价上涨又是一个以前从未遇到的情况。以前都是涨大城市房价,城市越大、越发达涨得越多,这次是大小城市全面上涨,而且涨幅还很可观。从上涨的原因可知,起于国家对楼市战略去库存,与之配套的重要措施“棚改货币化”安置政策。大量手持现金和房票的居民纷纷加入商品房购买市场,不仅去化了多年库存,也带动了房价。但从棚改政策导向来看,未来棚改任务将面临逐步缩减地步。也就是说购房需求会随之下降。这些依靠棚改支撑的城市,如果不减少供地,楼市库存又会堆积,房价滞涨或调整是大概率。 在未来10年,应该说,还等不到10年,我们酝酿已久的房产税可能在未来几年落地,虽然说房产税在开征初期应不会增加普通人群的纳税负担,但随着时间的推移,“税率和范围都有一个延伸和调整过程”。按照现在专家们的推测,两套房产应该问题不大,应税应该是持有3套房产以上的家庭,房产越多可能受影响越大。税率可能在1%左右。从前面对房价上涨的原因、房产税因素来看,未来房价整体上还会继续上行,但城市之间会出现较大分化,难再全面上行。 第二个问题:货币贬值方向如何?在过去10年,M2从08年17.82%到16年增速始终保持在双位数,在17年和18年则降到个位数以内,且均在8%出头。货币增速下降并非偶然因素,这是经济规律使然,由于我们经济基数已然很大,必须过渡到从质到量的转变,M2货币增速也必然跟随调整,在2030年前,预计货币增速大概在4.5%左右,我们通胀大抵如此。由于经济有起伏,我们的货币增速在此期间也会有反复,总体趋势基本会朝着这个方向发展,但货币贬值仍会继续。 未来10年,货币贬值速度相比过去10年年均7.5%的幅度显然会下降,结合经济趋势,我们预计5-6%应该差不多。当然,当前的各种货币理财工具收益也并不高,大都在2.5%到4%之间,显然是低于5-6%的贬值幅度,留现金获得收益的做法显然也是不明智的。一句话,未来10年,货币贬值幅度虽有所下降,但钱不值钱的贬值压力仍然存在。 截止到目前,全国商品房销售均价万元以上城市数超过70个。正常情况下,我们100万现金可以购买1套100平米,单价在1万元/平方米的房产。这个价格只能算是普通,别说在大城市,就是在一个普通三线城市的好地段也未必能购买到。我们仅用100万来为例,城市房价高低、手中资金多少依此上下类推即可。那么,我们可不可以把持有的“百万存款”变为等值的“百万房产”呢?有两个方面提示: 1.因城而异,顺势而为。正如前文所说,房价大幅且全面上行的时代已经过去,失去就让他失去,强求不得。城市之间的房产价值大概率会出现两个方向分化,有的城市房产更值钱,有的城市房产不涨或者少涨就意味着亏损。对那些科技、教育、医疗资源丰富的城市,由于人口吸引力强大,叠加城市居民自身改善需求释放,需求推动价值,房产价值还会有一个持续上扬。对于这类城市,建议还是果断留房产好。 与之对应的,对于资源型城市、经济发展前景堪忧的城市,人口必然被其他城市虹吸,房产价值不但不能保持,还很有可能面临资产缩水,甚至难转手变现。这类城市在前期“棚改货币化”安置中存在资产泡沫化,在后续政策作用下,未来虽然说不至于崩盘,但泡沫消化或滞涨也在所难免。因此,对这类城市,建议还是留现金较好。 2.适可而止,量力而行。对于购房者来说,主要面对两个问题:一是除了土豪全款外,大部分购房者还是需要按揭较长时间的房贷,还房贷最主要的风险就是工作不稳定导致的还贷压力,这个关系到家庭生存的大计必须是要考虑进去的;二是转卖资格和转手难问题。部分城市有限售时间,1-5年不等,往往买房子最痛苦的时间段就在头3年,如果这个时候出现什么情况,房子也不具备转手条件。部分城市由于没有经历过真正的二手房市场,大都是去买新房,所以,如果遇到情况,想变现是需要漫长的等待。 购房者还需要考虑一个问题,如果确定要买房,还需要对买多大面积的房子做一个科学且具有前瞻性的预判。考虑到未来需求提升和置换需求,建议选择房产面积时,采取“跳一跳”原则。即在原来计划买100平米房产没什么压力的情况下,提升20%的面积再购买,也就是最终购买面积大概在120平米上下。这个建议的好处是,无论你未来家庭人口增加,还是应对货币贬值压力,又或是改善置换,都是有百利而无一害的决定。 学习更多房产知识,欢迎关注本号 往期热文:


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